法治在線丨房屋漏水被淹，找誰來賠？法院這樣判

　　今年夏季，不少地區(qū)頻繁出現(xiàn)強(qiáng)降雨，這也導(dǎo)致一些小區(qū)居民家里因?yàn)槁┯瓯谎?、被泡，造成一定的財產(chǎn)損失。這樣的損失哪些應(yīng)該由業(yè)主自己承擔(dān)？哪些應(yīng)該由他人或者房屋的開發(fā)商、小區(qū)的物業(yè)公司來承擔(dān)？今天我們就來關(guān)注這一問題。先來看北京法院判決的一起案例。

　　房屋長期無人居住 開放式露臺存大量積水

　　日前，北京市東城區(qū)人民法院審理了一起因?yàn)槁┯陮?dǎo)致的財產(chǎn)損害賠償糾紛案。2023年7月31日，北京地區(qū)遭遇特大暴雨，一小區(qū)房屋露臺是開放式設(shè)計，業(yè)主劉先生考慮到自家長期無人居住，露臺此前曾積過水，于是向小區(qū)物業(yè)人員發(fā)去信息，說自家有把鑰匙存放在物業(yè)，請物業(yè)去查看下露臺下水是否需要疏通。物業(yè)應(yīng)劉先生要求到他家進(jìn)行了查看。

　　樓上露臺下水管道堵塞 導(dǎo)致樓下房屋被泡

　　經(jīng)劉先生同意，物業(yè)又外請了專業(yè)人員前來疏通，但由于下水管道堵塞相當(dāng)嚴(yán)重，外請的師傅也沒能把下水管道通開。就這樣雨水不停倒灌進(jìn)屋內(nèi)，并滲漏到樓下，導(dǎo)致樓下業(yè)主于先生家天花板、墻面等多處鼓包受損，地板被泡，墻上掛的一幅畫作因局部浸水導(dǎo)致模糊不清。

　　委托物業(yè)照看房子 業(yè)主辯稱應(yīng)由物業(yè)擔(dān)責(zé)

　　就損失賠償問題雙方協(xié)商無果后，樓下業(yè)主起訴至法院，要求樓上業(yè)主賠償房屋修復(fù)費(fèi)用和畫作損失共計1.5萬元。

　　法庭上，樓上業(yè)主劉先生辯稱，他一直將房屋鑰匙放在物業(yè)處，委托物業(yè)照看房子多年，但物業(yè)沒有及時上門查看，損害的發(fā)生和物業(yè)有一定關(guān)系。

　　北京市東城區(qū)人民法院民二庭副庭長 康婷婷：經(jīng)過審查認(rèn)為物業(yè)幫助樓上業(yè)主來保管鑰匙，這種其實(shí)是一個額外的服務(wù)，這不是一個完全的委托。

　　業(yè)主作為房屋第一責(zé)任人 疏于管理擔(dān)全責(zé)

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，我國民法典第二百七十二條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　第一千一百六十五條規(guī)定，行為人因過錯侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。被告劉先生作為樓上房屋的所有權(quán)人，應(yīng)對房屋負(fù)有管理義務(wù)，未在雨季對排水系統(tǒng)提前檢查并做出防范，應(yīng)視為對其所有的房屋疏于管理，故應(yīng)對因漏水產(chǎn)生的合理損失承擔(dān)全部賠償責(zé)任。

　　最后法院判決樓上業(yè)主劉先生賠償樓下業(yè)主房屋修復(fù)造價費(fèi)用11293.46元、畫作損失3000元。

　　公共管道跑水致?lián)p 該由誰來承擔(dān)責(zé)任？

　　法官提示，業(yè)主作為房屋的第一責(zé)任人，應(yīng)當(dāng)盡到對房屋的管理義務(wù)，但如果是樓內(nèi)的公共管道跑了水，造成業(yè)主家被水泡，又該誰來承擔(dān)賠償責(zé)任呢？

　　中國裁判文書網(wǎng)顯示，河北省保定市中級人民法院就審理了這樣一起案件。2024年7月7日，保定市某小區(qū)業(yè)主孫先生發(fā)現(xiàn)房屋被水浸泡，隨后物業(yè)委派經(jīng)理及工程技術(shù)人員到現(xiàn)場查看，確認(rèn)系25樓公共設(shè)施管道井內(nèi)漏水所導(dǎo)致。孫先生起訴物業(yè)公司要求賠償各種損失28868元。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，民法典第九百四十二條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。

　　本案中，能夠認(rèn)定案涉事故系因25樓公共設(shè)施管道井內(nèi)漏水導(dǎo)致孫先生家被浸泡。最后法院判決物業(yè)公司給付孫先生房屋維修費(fèi)4256元，房屋維修期間租房費(fèi)10080元，以及房屋損失鑒定費(fèi)4900元。

　　既有自家管道又含公共管道 責(zé)任怎么劃分？

　　物業(yè)公司要對小區(qū)公共區(qū)域，包括管道豎井內(nèi)的各種設(shè)施盡到管理責(zé)任，否則，一旦漏水給其他業(yè)主造成損害，就可能要承擔(dān)侵權(quán)賠償責(zé)任。但有業(yè)主可能會有疑問，我家有自己的水管，還有整棟樓共用的污水管啥的，這些出了問題都要我負(fù)責(zé)嗎？

　　北京市東城區(qū)人民法院民二庭副庭長 康婷婷：住宅小區(qū)它會有很多不同的管道，我們可以通過管道的位置，大概來判斷一下責(zé)任主體，一般比如說像雨水管道、消防管道這些位于房屋墻體之外的管道，它屬于小區(qū)以及住宅的共有部分，它的主要管理人應(yīng)該是小區(qū)物業(yè)，小區(qū)物業(yè)要在職責(zé)范圍內(nèi)，對這些管道進(jìn)行一個定期的維護(hù)以及檢修。

　　法官講，簡而言之，業(yè)主家室外的各種管子，不管是水、暖還是消防管道，日常養(yǎng)護(hù)管理責(zé)任都是小區(qū)物業(yè)公司的，這些公共區(qū)域的管子發(fā)生漏水事故，造成業(yè)主家財產(chǎn)受損，業(yè)主就可以找物業(yè)公司進(jìn)行索賠。業(yè)主家室內(nèi)的各種管子，責(zé)任主體就是業(yè)主自己。

　　北京市東城區(qū)人民法院民二庭副庭長 康婷婷：位于房屋之內(nèi)的管道，包括有一些廚房的管道，衛(wèi)生間的管道，它的相關(guān)管理主體應(yīng)該是業(yè)主本人自己，如果是因?yàn)闃I(yè)主不當(dāng)使用造成了管道的破損，進(jìn)而使其他業(yè)主的財產(chǎn)受損，那么不當(dāng)使用的人應(yīng)該是負(fù)有賠償責(zé)任。

　　法官提示，業(yè)主家室內(nèi)廚房、衛(wèi)生間的污水管雖然是公共的，但責(zé)任主體依然是業(yè)主自己，業(yè)主要確保自家這些管道沒有問題，但物業(yè)公司對這些公共排污管道要承擔(dān)定期疏通、維護(hù)的義務(wù)，如果是因?yàn)槲飿I(yè)公司沒有盡到義務(wù)，導(dǎo)致污水管道反水造成了業(yè)主家財產(chǎn)受損，物業(yè)公司就要承擔(dān)相關(guān)的賠償責(zé)任。

　　樓頂漏水 頂層住戶受損找誰負(fù)責(zé)？

　　還有這樣一些常見情形，小區(qū)頂層住戶的樓頂漏水，造成室內(nèi)財產(chǎn)受損；或者小區(qū)地庫進(jìn)水，導(dǎo)致車輛受損。那這樣的損失業(yè)主又該找誰負(fù)責(zé)呢？

　　法官提示，針對小區(qū)樓頂漏水這種情況，如果房屋還在質(zhì)保期內(nèi)，那責(zé)任主體就是開發(fā)商。

　　北京市東城區(qū)人民法院民二庭副庭長 康婷婷：一般的住宅來講，新房在交付的時候，都會有一個質(zhì)保通知書，一般來講的話可能是分不同的區(qū)域，可能是5年，在5年之內(nèi)如果發(fā)生了漏水，相關(guān)的情況由開發(fā)商來承擔(dān)賠償?shù)膿p失。

　　樓頂漏水 哪些情形歸物業(yè)承擔(dān)責(zé)任？

　　法官講，如果房屋超出質(zhì)保期，針對樓頂漏水，小問題物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修責(zé)任，但如果小區(qū)時間較長，樓頂漏水嚴(yán)重達(dá)到一定面積的話，就應(yīng)該按程序申請住宅專項維修資金進(jìn)行維修。這種情況下，業(yè)主家即使因?yàn)槁┯暝斐韶敭a(chǎn)損失，物業(yè)公司也不會承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　北京市東城區(qū)人民法院民二庭副庭長 康婷婷：如果超過了質(zhì)保期以外的，物業(yè)就要及時對樓頂防水，盡到檢查的義務(wù)，如果是因?yàn)槲飿I(yè)疏于進(jìn)行檢查，導(dǎo)致了漏水發(fā)生的話，相關(guān)的責(zé)任可能要由物業(yè)公司來承擔(dān)。

　　私占頂層露臺 物業(yè)應(yīng)依法拆除

　　生活實(shí)踐中，還存在頂層露臺個別業(yè)主私自占用種一些植物或者搞一些搭建，這些行為都會對頂層的防水層造成一定的破壞，這種情況物業(yè)公司應(yīng)該及時勸阻、制止，然后上報相關(guān)行政部門請求依法拆除，如果物業(yè)公司沒有盡到相關(guān)義務(wù)的話，給業(yè)主家造成財產(chǎn)損失，物業(yè)公司也會承擔(dān)一定責(zé)任。

　　物業(yè)應(yīng)提前做好防汛準(zhǔn)備 保障地庫安全

　　針對夏季雨水大，個別小區(qū)地下車庫出現(xiàn)進(jìn)水問題，甚至有車輛被水浸泡，那這種情況物業(yè)公司有責(zé)任嗎？法官介紹，如果物業(yè)沒有提前做好防汛準(zhǔn)備，如檢查排水系統(tǒng)、準(zhǔn)備防汛物資，在出現(xiàn)大的雨勢、汛情時也沒有及時通知業(yè)主采取防范措施，那物業(yè)就可能要承擔(dān)一定的責(zé)任。

　　北京市東城區(qū)人民法院民二庭副庭長 康婷婷：當(dāng)雨量超過自己的預(yù)見范圍以外的話，去及時撥打市政相關(guān)部門的電話去請一些救援，但是如果物業(yè)沒有盡到前期的提醒義務(wù)，或者是沒有及時地向市政部門進(jìn)行求助的話，那么他也會存在疏忽大意的過失，所以要承擔(dān)一個相關(guān)的賠償責(zé)任。

　　(總臺央視記者 冀成海 聶繼承)