昨天記者從本市法院了解到，物權法實施以來，在以物權法維權訴訟的案件中，最多的是小區(qū)內的糾紛。業(yè)主、物業(yè)與開發(fā)商間的矛盾錯綜復雜，以一部《物權法》能否完全搞掂？相關專家認為，物權法入社區(qū)，還有三大問題待相關細則或司法解釋來完善。
問題一：業(yè)主優(yōu)先如何體現
物權法規(guī)定：建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要�！笆裁词鞘紫纫獫M足業(yè)主的需要？業(yè)主優(yōu)先有多長的時間限制？”畢文強律師告訴記者說，《物權法》實施以來，他已經聽到了不少業(yè)主的質疑，“這條規(guī)定模棱兩可，實施起來并不具備可操作性。”
北京市律師協會物權法專業(yè)委員會表示，某些開發(fā)商在售房時給出三天時間讓購房人買車位，購房人不買則視為放棄，這就算‘業(yè)主優(yōu)先’了。有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放。物權法從立法本意上看是以維護業(yè)主的利益作為出發(fā)點，但實施起來還存在著問題。
問題二：地下空間權屬如何確定
記者了解到，由于物權法回避了小區(qū)地下空間包括車位以及人防工程的權屬問題，而是采取雙方約定的方式來確定，一些開發(fā)商強行將地下車庫約定為自己的，使得業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛反而有愈演愈烈之勢。新法剛剛實施，本市各法院就受理了一些類似的案件。
“物權法沒有提及地下車位的權屬，其后果就是，將來小區(qū)的矛盾就集中在這點�！比涨芭c物業(yè)打官司的九龍山莊業(yè)委會的楊主任說。北京盛廷律師事務所的律師畢文強也直言，地下車位的權屬不是法定而是約定，是個遺憾�！伴_發(fā)商依意思自治原則，完全可以將地下空間確定為自己所有，卻把建設成本攤進業(yè)主的購房成本中，業(yè)主想維權很難。”畢律師說。
畢律師認為，法律應當規(guī)定由開發(fā)商來舉證，證明其建筑成本和售價中是否包括地下車庫，如果拿不出證明他們把地下車庫作為一個獨立項目來進行投資建設的，那么就應該歸業(yè)主所有。
問題三：公共設施如何細分
物權法第73條還提到“建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施屬于業(yè)主共有”�！靶^(qū)內的公共場所、公共設施有很多，但是不是都屬于業(yè)主共有？公共設施到底涵蓋哪些設施，小區(qū)會所、托兒所、學校、老年活動中心以及鍋爐房等到底歸誰？只提這四個字太籠統(tǒng)了。”楊主任表示。
作為小區(qū)重要的配套設施，會所的權屬并沒有在物權法中提及。而現實中，有關會所的糾紛不少。比如，原來宣傳的豪華會所面積縮了水等問題。而接受采訪的業(yè)主都一致認為，會所應該是業(yè)主的。
“如果不明確什么是公共設施，而地下車庫、會所等小區(qū)配套設施讓開發(fā)商通過出售、出租或附贈等方式與業(yè)主約定，這無疑是給他們侵害業(yè)主共有權利的行為合法化，這將引發(fā)小區(qū)更多的矛盾�！睏钪魅握f。(記者 顏斐)
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