作為《物權法》實施后昆明市第一個“自治”小區(qū)，白龍路人與自然小區(qū)業(yè)主委員會的“自治”正在陷入尷尬狀態(tài)：老物業(yè)沒走，新物業(yè)也進不來。(12月21日《生活新報》)
業(yè)委會與老物管僵持，自治權與老物管的所謂30多萬元債權對壘，這是典型的近乎黑色幽默的物業(yè)自治現(xiàn)實。之所以稱其典型或黑色幽默，倒不是因該事件本身性質有多惡劣、所涉及金額有多大，而是因其觸及了多數(shù)人最想捍衛(wèi)可實踐中卻很難捍衛(wèi)的物權法治禁區(qū)或原則：除非法定，否則物權不受挑戰(zhàn)。而這其中，自然包括債權。
在白龍路人與自然小區(qū)業(yè)委會與老物業(yè)恒基物業(yè)的爭議中，恒基物業(yè)應對業(yè)委會要其撤離的一個重要事由，就是部分業(yè)主尚欠其30多萬元的物管費，表示走人可以，但業(yè)主所欠的錢應該“交清”。這似乎也有些道理。不過，部分業(yè)主所欠的物管費屬于“債權”，而業(yè)委會賴以要老物業(yè)撤離是直接來源于業(yè)主的“物權”，根據(jù)上面提及的物權高于債權的物權法治原則，老物業(yè)的抗辯事由實際上站不住腳。
換言之，業(yè)主更換物業(yè)，是《物權法》及《物業(yè)條例》所賦予給業(yè)主的基本自治物權�！段餀喾ā芬�(guī)定：業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或其他管理人，業(yè)主有權依法更換。這就是說，除非物權法另有規(guī)定，否則業(yè)主的這項物權是絕對的，不受一般債權的挑戰(zhàn)。
因此，對物業(yè)公司來說，一個合乎法治理性的做法是打破僵局，先行撤離小區(qū)，然后通過司法訴訟主張債權，而不是冀圖用法律位階比“物權”低得多的“債權”去抗辯之。
□李季先(北京 律師)
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