早在1998年實行房改貨幣化分配政策時，我就建議“經濟適用住房”實行嚴格的準入準出制度并“內循環(huán)”。
但北京市最初實行該政策時未對準入準出做出限制與管理，致使北京的經濟適用住房出現被不該享受政府補貼的中高收入家庭購買、占用和被用于出租和炒房盈利的問題。
現在出臺亡羊補牢的“內循環(huán)”政策，雖然無法解決已銷售的經濟適用住房中出現的問題，卻可以為今后建立完善的住房保障制度打下良好的基礎。原因有:
一是經濟適用住房的用地是劃撥的，不可能無限量的供給，必須將有限的資源充分地用在應保障的人群身上。
二是經濟適用住房只在限定的收入范圍內運行，可以防止利用經濟適用住房炒房的行為，防止轉化為商品房，也防止這種保障性住房的減少。
三是同一小區(qū)中的管理與公共產品的提供可以防止出現不同受眾人群中的不公平享受，避免中高收入家庭過多地占用公共資源。
四是“內循環(huán)”可以讓民眾看到希望，改變消費預期，并與市場隔離，有利于市場發(fā)展。
經濟適用房“內循環(huán)”政策應該如何運作？我認為，具體做法有:
事先約定經濟適用住房的準入條件，并事先告知準出條件。
用可租可售和部分產權購買的多種方式保障中低收入家庭的準入門檻，讓無能力購買的家庭可以享受。
建立由政府主導的封閉式長期銀行信貸支持(或專項債券發(fā)行)，讓租房可以社會化、市場化待建與經營。
封閉性回購可以采用事先按市場價定價方式，對購買者約定折讓優(yōu)惠的購買價格。回購時按當時的市場評估價格回購，但必須將原折讓的優(yōu)惠退給政府，并合理地扣除房屋的折舊費用。超出原事先約定的市場價格和扣除折舊費用的增值余額給賣房人。
政府可以再按同類的方式將房屋轉給有準入資格的家庭，以保證不僅用增量也用存量保障供給。
為讓租用者放心，也可用局部產權的購買，按比例交租用房租，幾年內實現全部的購買。
專門設置租用區(qū)，租用區(qū)內的房屋不能購買。（任志強 北京市政協(xié)委員）
