上海樓市新盤(pán)井噴，價(jià)格應(yīng)聲下跌。但在北京，“8·31”之后聚積的樓盤(pán)，并未在預(yù)期內(nèi)出現(xiàn)“供應(yīng)洪峰”，價(jià)格也基本平穩(wěn)。
與開(kāi)發(fā)商成功“截流”相對(duì)應(yīng)的，是近期北京房展會(huì)上稀稀拉拉的看房者，不溫不火的成交量，以及開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”的心理預(yù)期和會(huì)展商迫不及待的高調(diào)熱捧。種種跡象表明，北京樓市的“淡季”遠(yuǎn)未結(jié)束，相持還將在一段時(shí)間內(nèi)存在。
迫于資金鏈的壓力，上海的開(kāi)發(fā)商已率先“繳械”。但在北京，買(mǎi)賣(mài)雙方深厚的博奕底氣絲毫未減。購(gòu)房者的“耐心極限”能否戰(zhàn)勝開(kāi)發(fā)商的“蓄洪能力”，將直接決定未來(lái)北京房?jī)r(jià)的走勢(shì)。觀望還在持續(xù)，新盤(pán)依舊在建。誰(shuí)會(huì)笑到最后，誰(shuí)將推倒第一塊“骨牌”，恐怕誰(shuí)的心里都沒(méi)有底。
開(kāi)發(fā)商成功“截流”
新樓盤(pán)洪峰“爽約”
在日前結(jié)束的“第19屆北京個(gè)人購(gòu)房房地產(chǎn)展示交易會(huì)”上，樓盤(pán)“新面孔”倒是不少，但大多是順義、通州、甚至河北等地的“邊緣房”，老百姓預(yù)期中的市區(qū)“主力盤(pán)”基本上沒(méi)有露面。
和全國(guó)許多大城市一樣，去年“8·31”之后，北京樓市也蓄積了一大批尚未開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)建設(shè)用地。但去年底至今年初狂飆突進(jìn)的房?jī)r(jià)，使許多被市場(chǎng)利好沖昏頭腦的開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”“惜售”。接著在隨后到來(lái)的房地產(chǎn)新政策的影響下，這些樓盤(pán)又難以出手。因此，業(yè)界一致認(rèn)定，這些被囤積起來(lái)的樓盤(pán)，將會(huì)在“金九銀十”集中上市，屆時(shí)北京樓市將出現(xiàn)“新盤(pán)洪峰”。
顯然，人們低估了北京開(kāi)發(fā)商的“蓄洪能力”。據(jù)北京市有關(guān)部門(mén)的數(shù)據(jù)，2005年北京計(jì)劃供應(yīng)土地6500公頃，其中新增經(jīng)濟(jì)適用房用地200公頃，住宅商品房用地1750公頃。加上2004年“8·31”后提前釋放的1290公頃土地，北京的土地供應(yīng)非常充足。
但這些土地并沒(méi)有變成上市交易的樓盤(pán)。以住宅銷(xiāo)售中占重頭的期房為例，2004年北京批準(zhǔn)預(yù)售期房住宅面積2862.85萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5%。而今年1至9月，批準(zhǔn)預(yù)售面積1716萬(wàn)平方米，同比下降了23.1%；在預(yù)售成交方面，去年共成交2642.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)56.5%。而今年1至9月，成交量1519.5萬(wàn)平方米，同比下降了22.8%�，F(xiàn)房的空置情況更為突出：到去年底，空置一年以上的商品房同比下降20.9%。而到了今年9月底，空置面積同比上升了25.3%，增幅比上年同期高出32.9個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)北京鏈家房產(chǎn)中介市場(chǎng)部介紹，除去正常的土地供應(yīng)，北京市僅去年“8·31”過(guò)關(guān)的項(xiàng)目就達(dá)288個(gè)，折合房屋面積超過(guò)8000萬(wàn)平方米。但截至9月底，北京商品房的竣工面積1786.3萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)預(yù)售的期房2153.6萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士分析，剩余的4000多萬(wàn)平方米未建房屋面積，除了躺在原地曬太陽(yáng)、因資金不足而開(kāi)發(fā)緩慢的地塊之外，有相當(dāng)部分已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，被捂在開(kāi)發(fā)商手中“待價(jià)而沽”。
搜房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，9月份北京共有56個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)上市，但全新項(xiàng)目只有17個(gè)，只有預(yù)計(jì)的一半多點(diǎn)兒，且大多數(shù)位于偏遠(yuǎn)的效區(qū)。
“軟心理”博奕“硬需求”
與往年人滿為患、摩肩接踵的情形相比，今年北京的房展會(huì)，不論是客流量，還是成交額，都顯得量少而冷清。有的房展會(huì)甚至“樓盤(pán)不夠車(chē)來(lái)湊”，上演了樓車(chē)聯(lián)展的尷尬一幕。雖然近期一些房展商、開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)不斷強(qiáng)調(diào)，北京樓市逐漸回溫，開(kāi)始進(jìn)入“緩沖期”，但大部分消費(fèi)者表示“還要等一等”。
據(jù)第19屆北京個(gè)人購(gòu)房房地產(chǎn)展示交易會(huì)的主辦方———鏈家展覽展示中心介紹，本次房展會(huì)登記的全部客戶中，只有26%的人會(huì)考慮在3個(gè)月之內(nèi)買(mǎi)房。而專(zhuān)家預(yù)計(jì)，受近期上海、杭州等地樓價(jià)下跌的刺激，北京消費(fèi)者的觀望心理將得到加強(qiáng)，降價(jià)預(yù)期也更為強(qiáng)烈。北京市的數(shù)據(jù)表明，消費(fèi)者的觀望和銀行收緊銀根，使開(kāi)發(fā)商自掏腰包的資金增幅達(dá)到23.8%，這在以往幾乎是不可能的。
但消費(fèi)者的“觀望心理”正經(jīng)受著“剛性需求”的考驗(yàn)。北京鏈家房產(chǎn)中介市場(chǎng)總監(jiān)金育松認(rèn)為，北京的房?jī)r(jià)基本上屬“需求拉動(dòng)型”，是市場(chǎng)供需之間真實(shí)狀況的反應(yīng)，投機(jī)泡沫較少。而開(kāi)發(fā)商近一年的“蓄洪”“捂盤(pán)”，使北京商品房的“硬需求”進(jìn)一步擴(kuò)大。
更為重要的是，部分專(zhuān)家、個(gè)別媒體和一些政府官員多次強(qiáng)調(diào)，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)基本沒(méi)有泡沫，北京房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有升等觀點(diǎn)。這些言論，在一定程度上動(dòng)搖了那些“等米下鍋”的消費(fèi)者的觀望信心。
整體上揚(yáng)是“老主題”
漲幅下降是“新旋律”
中央七部門(mén)聯(lián)手打出房地產(chǎn)市場(chǎng)“組合拳”后的第四個(gè)月，一直平穩(wěn)而堅(jiān)挺的北京期房?jī)r(jià)格于8月份首次出現(xiàn)下降，環(huán)比降幅為3.4%。雖然是小幅下降，但對(duì)于聽(tīng)?wèi)T了“漲”聲一片的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這個(gè)消息讓他們?cè)鎏砹藥追窒Ｍ推诖�。到�?月，這個(gè)價(jià)格又上升了78元／平方米，漲幅達(dá)到1.1%。
鏈家市場(chǎng)部總監(jiān)金育松說(shuō)，這種小降小升帶有一定的“迷惑性”。他認(rèn)為，拉動(dòng)北京8月份期房?jī)r(jià)格下降的因素主要有二：一是城區(qū)高價(jià)的“主力房”沒(méi)有上市，大量成交的郊區(qū)低價(jià)房拉動(dòng)了期房?jī)r(jià)格下降；二是抬升房?jī)r(jià)上升的新盤(pán)上市減少，而成交的多是低價(jià)的后期尾盤(pán)房。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京樓市的“春天”還遠(yuǎn)未到來(lái)，買(mǎi)賣(mài)雙方的較量和相持還將持續(xù)一段時(shí)間。但隨著“主力房”的逐漸上市，平穩(wěn)上升將是北京樓價(jià)的“主題曲”。而北京市的統(tǒng)計(jì)表明，今年1月至9月，商品住宅期房?jī)r(jià)格為每平方米6758元，同比上漲了1177元，漲幅為21.1%；存量住房均價(jià)4277／平方米，同比增長(zhǎng)8.3%.
首先，北京樓市的“底子”較為堅(jiān)實(shí)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾年北京市的平均房?jī)r(jià)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，增幅從未進(jìn)入全國(guó)前10名，也沒(méi)有超過(guò)10%的漲幅。這使得北京房?jī)r(jià)在面對(duì)七部門(mén)“組合拳”時(shí)，依然能保持平穩(wěn)運(yùn)行。
其次，投機(jī)性購(gòu)房比例不高。北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，除了自住房之外，北京的投資性購(gòu)房以長(zhǎng)期出租為主，不像長(zhǎng)三角地區(qū)是以短期內(nèi)快速炒作為主，因此新政策的影響會(huì)較小。
第三，土地尤其是城區(qū)土地的稀缺性日益明顯。雖然北京的土地供應(yīng)充足，不會(huì)出現(xiàn)土地緊張局面。但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，真正能供應(yīng)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地塊并不多。部分地塊因拆遷困難，而無(wú)法轉(zhuǎn)化成市場(chǎng)的有效供應(yīng)。
第四，“北京不是北京人的北京”，這也是北京房?jī)r(jià)難以下降的重要原因。有專(zhuān)家認(rèn)為，北京有數(shù)以萬(wàn)計(jì)的“北漂”一族；有全國(guó)最大的公務(wù)員群體；有規(guī)模最為龐大的涉外機(jī)構(gòu)；有數(shù)量最多的外省市駐京辦事機(jī)構(gòu)；有全國(guó)人數(shù)最多的白領(lǐng)階層；有全國(guó)規(guī)模最大的科教隊(duì)伍，還有數(shù)量最多的文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員。這些人員的存在，使北京商品房的“硬缺口”進(jìn)一步擴(kuò)大。
業(yè)內(nèi)比較一致的看法是，目前北京房?jī)r(jià)下跌的可能性很小，除非開(kāi)發(fā)商因資金鏈斷裂而出現(xiàn)“拋盤(pán)”現(xiàn)象。從成本的角度看：土地出讓金不能少，少了基礎(chǔ)設(shè)施配套做不了；拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也不能降；建筑材料價(jià)格成本也居高不下。
供給和需求的博弈最終決定商品的價(jià)格，這是傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)上的經(jīng)典理論。如果事實(shí)真像政府和開(kāi)發(fā)商分析的那樣，北京樓市的需求是建立在真實(shí)的基礎(chǔ)之上的話，整體上揚(yáng)將是北京樓市的“永恒主題”，而漲幅下降則是“最新旋律”。( 據(jù)新華社北京10月26日電；作者：令偉家 顧晶 ）
